Что выгоднее сдавать: квартиру или коммерческую недвижимость?
Что выгоднее сдавать: квартиру или коммерческую недвижимость?
Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду — удобный финансовый инструмент. В качестве объектов для инвестиций рассматривают жилую или коммерческую недвижимость. Что выгоднее приобрести и сдавать? Оцениваем доходность, ликвидность, величину эксплуатационных расходов и другие показатели.
Как пример коммерческой недвижимости будем рассматривать стрит-ритейл, то есть помещения на первых этажах жилых домов. А как пример жилой недвижимости возьмем стандартную двушку для семьи с детьми. Данные будем брать усредненные по столице.
Окупаемость и доходность
Эти показатели рассчитывают из цены недвижимости и дохода от ее сдачи в аренду.
- Для коммерческой недвижимости среднее значение доходности сейчас составляет около 10-15% годовых, окупаемость — 7-10 лет.
- Жилая недвижимость приносит доход меньше, в среднем — около 5-6% годовых. Чтобы окупить стоимость квартиры, понадобится вдвое больше времени — около 15 лет.
Как видите, коммерческая недвижимость окупается быстрее и приносит больший доход.
Ликвидность объекта недвижимости
Ликвидность в сфере аренды — это то, как быстро вы сможете найти арендатора. Или продать помещение/квартиру, если срочно потребуются деньги. В этом плане лидирует жилая недвижимость, опять же, если принимать в расчет усредненные данные.
Конечно, площадь под магазин или салон красоты в центре города рядом с остановкой общественного транспорта сдать и продать намного проще, чем четырехкомнатную квартиру на окраине. Стоит учитывать это при выборе объекта для инвестиций: для коммерческой недвижимости важна хорошая проходимость, для жилой — наличие инфраструктуры в шаговой доступности.
Расходы на эксплуатацию помещения
В число таких расходов входят коммунальные платежи — свет, вода, газ, тепло, вывоз мусора, траты на текущий и капительный ремонт. И здесь у коммерческой недвижимости есть важные преимущества:
- Расходы на коммуналку коммерческого помещения на первом этаже обычного многоквартирного дома невелики, вполне сопоставимы с теми же расходами в квартире. Другое дело — помещение в бизнес-центре, там платить придется гораздо больше.
- Текущий ремонт многие арендаторы коммерческой недвижимости делают сами — с разрешения собственника, конечно. От эстетики интерьера во многом зависит их доход. А вот ремонтировать квартиру после съемщиков придется самому ее владельцу
И по этому показателю выигрывает коммерческая недвижимость.
Другие факторы: порог входа, дополнительные расходы и так далее
Что еще нужно учесть, если вы собираетесь инвестировать в недвижимость?
- Во-первых, порог входа в арендный бизнес. Объект коммерческого назначения обойдется вам по той же стоимости что и квартира. Не забывайте о важной рекомендации «не держать все яйца в одной корзине»: лучше приобрести два три коммерческих помещения подешевле, чем одно, но крупное, при условии, что у вас достаточно денег.
- Во-вторых, дополнительные расходы. Чтобы довести до ума квартиру или коммерческую недвижимость, потребуется от 5 до 8 тысяч рублей за квадратный метр — именно столько стоит сейчас чистовой ремонт «без изысков». Добавьте сюда мебель, минимальный набор бытовой техники, кондиционер, и получится круглая сумма.
- В-третьих, вы всегда будете зависеть от арендатора — его отношения к вашей собственности, своевременности платежей. С коммерческой недвижимостью проблем обычно меньше: арендаторы рассматривают платежи за съем помещения как первоочередные, а все санкции за порчу имущества прописаны в договоре.
- В-четвертых, налоги. С точки зрения закона собственник недвижимости, сдающий ее в аренду, должен заплатить 13% от полученного дохода. Если сумма очень велика, оформляйте ИП и платите по упрощенке, 6%.
Если подойдете к вопросу покупки объекта недвижимости без спешки, тщательно оценив и взвесив все риски, то сможете заработать на любом помещении.
